Оформить ипотеку будет ещё сложнее. Новые правила от ЦБ

Ипотека становится доступной — постулат последних лет. Государство через льготные жилищные программы стимулирует рождаемость и переселение в перспективные для государства регионы. Но не все одинаково сильно любят ипотеку. Так, ЦБ продолжает гонения, чтобы охладить рынок кредитования. Новое ограничение — учёт долговой нагрузки при выдаче ипотеки, как это уже происходит с потребительскими займами. Банки, мягко говоря, недовольны таким решением и видят в нём одни риски. К чему мы с этим придём, и кто окажется крайний?

У ЦБ проблема

Ситуация на рынке кредитования действительно не самая оптимистичная. Каждый второй россиянин отдаёт на погашение кредитов больше половины зарплаты, доля просрочек тоже растёт.
_{Около половины заёмщиков вместе с жилищным имеют и другие кредиты. Фото: pipec}
ЦБ говорит о том, что 46% заёмщиков кроме жилищного, имеют другие кредиты. Всего за полгода эта доля выросла на 7%. Банк России опасается, что это приведёт к кросс-дефолтам, то есть долгам сразу по нескольким банковским продуктам.
Например, у заёмщика есть ипотека, потребительский кредит и карта. Он вначале заплатит ипотеку, поскольку рискует потерять жильё, потом карту — по ней самые высокие штрафы и пени, потребительский кредит будет оплачен по остаточному принципу или не оплачен вообще. С каждым месяцем ситуация будет усугубляться. Об этом и говорят представители ЦБ, имея ввиду риски кросс-дефолтов.
По самим ипотекам доля дефолтов невысокая — 0,9%. Но как видим из примера выше — это не показатель, и опасения у ЦБ совсем другие. 
_{ЦБ опасается, что из-за ипотек вырастет процент кросс-дефолтов. Фото: псбр}

Проблемы надо решать

У ЦБ уже есть опыт охлаждения рынка потребительского кредитования. С 1 октября при выдаче необеспеченных кредитов свыше 10 000 рублей, банк должен учитывать предельную долговую нагрузку клиента (ПДН, то есть отношение дохода к расходам на погашение всех кредитов). Прошло уже два месяца, и ЦБ оценивает результаты как положительные. То же самое планируется сделать с ипотекой.
_{Для выдачи ипотеки банки будут оценивать предельную долговую нагрузку. Фото: bkn}
Это не значит, что банкам будет запрещено выдавать кредиты заёмщикам, у которых 50% дохода уходит на кредиты. Просто такие займы будут считаться более рискованными, а, значит, по ним должно быть создано больше резервов. Банку просто не интересно выдавать такие кредиты, поэтому заёмщик получит отказ или высокую процентную ставку.
Борьба с рискованными жилищным кредитам начата ещё в 2018 году. ЦБ дважды повышал коэффициенты риска по ипотекам с первым взносом до 20%. Это снизило долю кредитов с маленьким первым взносом до 37,1%. Правда, заёмщики наловчились брать кредиты на первый взнос. Сейчас эта лавочка будет прикрыта.

У банков нет проблем, но будут

Банки с политикой ЦБ не согласны и видят в предложении только проблемы:

• ограничения сократят объёмы кредитования. Доля выданных ипотек и так снижается. По сравнению с предыдущим годом жилищных кредитов выдано на 14,2% меньше (по количеству);
• ипотеку не смогут взять люди с серыми зарплатами или дополнительным доходом;
• у банков есть свои системы оценки заёмщиков. Они более сложные и совершенные, чем предлагает ЦБ. Качество оценки от внедрения новой системы только пострадает;
• ипотечные кредиты и так обеспеченные. Коэффициенты риска по ним должны быть ниже, чем по потребительским;
• продажи квартир упадут, пострадают застройщики, перестанут работать госпрограммы;
• тенденции к ухудшению качества ипотек сейчас нет;
• клиенты с высокой долговой нагрузкой не смогут накопить на первый взнос, меры ЦБ бессмысленны;
• увеличение доли проблемных кредитов не сильно скажутся на системе и не принесут много потерь.

Если допустить, что Центробанк осуществил свою задумку, мы будем иметь следующее. В регионах, где низкая зарплата и высокая закредитованность, люди не смогут купить жильё даже с материнским капиталом и по госпрограмме. Кстати, с использованием этих программ тоже есть проблемы. В итоге встанет рынок жилья, вырастет недовольство, снизится рождаемость.
_{Банки опасаются, что из-за инициативы ЦБ пострадает рынок недвижимости. Фото: superdvor}
Наше мнение, что проблема закредитованности не в банках, которые с радостью выдают кредиты, а в низких доходах людей и сильном удорожании жизни. Повысь доходы — закредитованность уйдёт сама собой, но министерства валят с одного на другое в поисках виноватого. ЦБ кивает на Минфин, Минфин на ЦБ.

Автострахование: в центре внимания индивидуализация тарифа

Осень оказалась богата на изменения в сегменте ОСАГО: введены новые правила оформления европротокола, изменен список документов, необходимых для заключения договора, расширен перечень ситуаций, по которым с причинителя вреда может быть взыскано возмещение. Рыночные методы не начинают, но выигрывают — так можно охарактеризовать положение дел на рынке автострахования.
Кризис в автокаско был преодолен не за счет роста тарифов, а за счет изменения подходов к ценообразованию. Внедрение франшиз, вариативность набора страховых случаев позволили «подстроить» страховой продукт под интересы клиента, в результате тариф стал более индивидуальным.
Еще один способ персонализировать тариф — установить телематическое оборудование. Этот способ не очень популярен у клиентов. В то же время установка телематических устройств более выгодна водителям-новичкам. Для них обычно применяются повышающие коэффициенты, однако совместное исследование Национального рейтингового агентства и компании Meta System выявило, что в наиболее серьезные аварии чаще всего попадают водители со средним и большим опытом, совершающие ежедневные междугородные поездки на расстояния 150—200 км.
В целом сегмент каско довольно устойчив, в отличие от ОСАГО, к которому рыночное регулирование пока неприменимо в полной мере. Первые результаты реформы, стартовавшей с начала года, противоречивы. С одной стороны, снижается средняя стоимость полиса — по расчетам НРА на основе данных ЦБ, на 5%, или 286 рублей, что радует клиентов и Центробанк. С другой стороны, резко выросла сумма средней выплаты, и остается открытым вопрос, хватит ли всем страховщикам запаса резервов на урегулирование убытков.
Несмотря на введение новых правил и институтов, многие проблемы решить не удается. После начала работы финансового омбудсмена ожидалось снижение интереса автоюристов к ОСАГО, но пока этого не произошло.
Кроме того, с 1 октября у автолюбителей появилась возможность оформления европротокола на территории всей России с одновременным увеличением лимита в четыре раза — со 100 тыс. до 400 тыс. рублей. Это, несомненно, приведет к росту числа мошенничеств. Да и сами мошенники начали перемещать свои интересы в сторону выплат по возмещению вреда здоровью, ведь протоколы страховщиков по противодействию по этому направлению пока не отработаны.
Следующий этап реформы, который начнется в 2020 году, предполагает отмену территориального коэффициента и коэффициента мощности, увеличение с 500 тыс. до 2 млн рублей лимита по причинению вреда жизни и здоровью, возможность применения коэффициента качества вождения. Но если законопроект будет принят в нынешнем варианте, то страховщиков ждут проблемы. По нашим расчетам, отмена территориального коэффициента не совсем оправданна, так как зависимость аварийности от региона действительно существует и складывается преимущественно из двух факторов: качества вождения и риска региона, который, в свою очередь, обеспечен качеством дорог, трафиком, плотностью населения и даже уровнем жизни.
Сейчас ОСАГО балансирует на грани рентабельности. В целом по рынку финансовый результат сегмента, по расчетам НРА, близок к нулю. По новым правилам страховщики не смогут применять собственные факторы риска: перечень нарушений правил дорожного движения, влияющих на тариф, будет закрытым.
Вызывает сомнения и возможность снижения стоимости полиса за счет применения телематических приборов. Применение понижающего коэффициента в данном случае — право, а не обязанность страховщика. Кто будет финансировать установку оборудования — непонятно. Если оно будет устанавливаться за счет автовладельца (а стоимость прибора — около 5 тыс. рублей), то экономия нескольких сотен рублей в год вряд ли будет ему выгодна.
Следующий этап реформы предполагает расширение тарифного коридора до 40% от базового тарифа с 1 января 2020 года и до 70% с 1 октября 2020 года. В результате минимальная стоимость полиса может опуститься примерно до 2,5 тыс. рублей, но таких водителей будет очень мало. В среднем, по нашим расчетам, стоимость полиса будет колебаться в районе 5 тыс. рублей, то есть для большинства водителей изменится порядок расчета стоимости, но с финансовой точки зрения ситуация практически не изменится.
Тарифная реформа имеет и отрицательную сторону — усиление демпинга. По оценкам НРА, в первом полугодии 2019 года 12 из 28 страховщиков ОСАГО с коэффициентом выплат более 77% применяли агрессивную маркетинговую политику: средняя стоимость полиса у них была ниже среднерыночных значений. Три компании уже покинули рынок, еще четыре — мелкие региональные игроки, которые находятся в зоне риска по финансовой устойчивости, так как ОСАГО является для них основным направлением деятельности. Эти компании не используют возможность повышения тарифов до верхних границ коридора, потому что не выдерживают конкуренции с крупными федеральными страховщиками.
В итоге реформа ОСАГО идет медленнее, чем планировалось изначально, и вряд ли полная индивидуализация тарифа произойдет к 2023 году. Но клиентам важен не только персональный тариф, но и прозрачность, скорость, полнота урегулирования убытков, качество взаимодействия со страховой компанией. Для страховщиков в фокусе внимания остаются снижение доли судебных выплат и положительный финансовый результат. Если тариф будет индивидуальным, а проблемы урегулирования убытков решить не удастся, сегмент ОСАГО останется нестабильным и финансово неустойчивым.

Рейтинг российских ипотечных банков по итогам первого полугодия 2019 года

В первом полугодии 2019 года рост ипотеки в России, наблюдавшийся на протяжении ряда последних лет, замедлился. По данным Банка России, за указанный период отечественными кредитными организациями было выдано 575,5 тыс. ипотечных займов на сумму 1,26 трлн рублей, что на 13,2% меньше результатов первого полугодия 2018 года в количественном значении и на 3,5% — в денежном. Ключевой причиной стал происходивший на протяжении всего I квартала рост ставок по ипотеке на фоне повышения регулятором в конце 2018 года значения ключевой ставки, а также падение платежеспособного спроса со стороны населения. Банки.ру представляет рейтинг российских ипотечных банков по итогам первого полугодия 2019 года.
В материале рассмотрены ипотечные портфели банков, уровень просроченной задолженности по ним, объем и количество выдач физическим лицам по видам недвижимости, целям и регионам кредитования. Кроме того, нами были проанализированы первоначальный взнос, срок и средние процентные ставки по ипотечным кредитам в разрезе вышеуказанных параметров.
Анкеты для участия были разосланы топ-100 банков по объему розничного кредитного портфеля, а также предыдущим участникам рейтинга. Всего в текущем исследовании приняли участие 35 кредитных организаций, на которые, по оценке Банки.ру, на 1 июля 2019 года приходится более 94% совокупного ипотечного портфеля российского банковского сектора.
На 1 июля 2019 года совокупный ипотечный портфель банков — участников рейтинга составил 6,6 трлн рублей, увеличившись за год на 27,7% (прирост за полгода составил чуть более 11%). Более 57% портфеля банков-респондентов приходится на Сбербанк России, занимающий лидирующую позицию по этому показателю во всех наших рейтингах. Вторым по величине портфеля стал банк ВТБ (с долей 22,7%). На третьем месте с долей 3% ожидаемо оказался Росбанк (под брендом «Росбанк Дом» (группа Societe Generale в России)). На прочих же 32 игрока приходится только 16% совокупного ипотечного портфеля.

Наибольший прирост портфеля как в полугодовом, так и в годовом выражении показали Банк ДОМ.РФ (55,3% и 103,5% соответственно) и Альфа-Банк (около 58,5% и 245,4%). Больше всех потеряли в объемах своих портфелей за год банк «Зенит» (10,6%) и группа Транскапиталбанка (8,8%), а за полгода — Интерпрогрессбанк (39,6%).
Топ-20 банков по размеру ипотечного портфеля на 1 июля 2019 года

Место в рейтинге	Банк	Ипотечный кредитный портфель на 01.07.19, млрд рублей	Доля в розничном кредитном портфеле на 01.07.19, %	Ипотечный кредитный портфель на 01.01.19, млрд рублей	Доля в розничном кредитном портфеле на 01.01.19, %	Ипотечный кредитный портфель на 01.07.18, млрд рублей	Доля в розничном кредитном портфеле на 01.07.18, %	Динамика за полгода,%	Динамика за год,%
1	Сбербанк России	3 819,88	57,29	3 621, 97	58,71	3 323,89	60,53	5,5	14,9
2	ВТБ	1 496,94	52,39	1 359, 59	52,84	1 140,14	50,37	10,1	31,3
3	Росбанк Дом*	198,57	61,05	187, 25	-	178,39	-	6,0	11,3
4	Райффайзенбанк	127,08	43,31	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
5	«Открытие»	106,73	43,67	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д
6	Абсолют Банк	91,37	н/д	82, 25	97,86	67,85	96,93	11,1	34,7
7	Связь-Банк	72,82	80,17	75, 00	80,61	69,40	79,67	-2,9	4,9
8	Промсвязьбанк	69,17	45,82	45,28	38,33	н/д	н/д	52,8	н/д
9	Банк «Уралсиб»	67,03	46,36	67, 35	50,89	60,52	49,60	-0,5	10,8
10	«Возрождение»	59,93	72,38	53, 93	72,11	44,06	71,90	11,1	36,0
11	Совкомбанк	56,44	23,21	50, 36	24,96	29,35	19,36	12,1	н/д
12	Банк ДОМ.РФ	55,67	77,5	38, 28	73,30	24, 64	61,42	55,3	103,5
13	Банк «Санкт-Петербург»	55,49	60,26	49, 68	60,79	52,61	64,96	11,7	5,5
14	Альфа-Банк	53,00	9,8	33, 43	7,36	15, 34	4,35	58,5	245,4
15	ЮниКредит Банк	49,61	28,62	39,57	25,63	33,72	23,63	25,4	47,1
16	«Ак Барс»	45,12	66,71	43, 08	68,06	35,22	64,45	4,8	28,1
17	Запсибкомбанк	35,65	64,64	34,37	64,99	н/д	н/д	3,7	н/д
18	«Центр-Инвест»	34,06	61,8	32,74	59,62	28,85	55,0	4,1	18,1
19	Группа Транскапиталбанка	26,13	-	23, 68	-	28,64	-	10,3	-8,8
	в том числе Транскапиталбанк	21,96	86,0	19, 05	92,93	24,13	89,23	15,3	-9,0
	в том числе Инвестторгбанк	4,17	47,16	4, 63	74,60	4, 52	72,04	-10,0	-7,6
20	Московский Кредитный Банк	22,93	19,96	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д	н/д

* Размер портфеля на 1.01.19 и 1.07.18 указан по группе SG в России в целом (включая Росбанк и банк «ДельтаКредит»). В настоящее время весь ипотечный бизнес группы в России представлен брендом «Росбанк Дом».
Наибольшая доля ипотеки в розничном кредитном портфеле по состоянию на 1 июля отмечается у НС-Банка, Связь-Банка, Транскапиталбанка и банка «Кубань Кредит».

Как и в предыдущем рейтинге, минимальной долей просрочки в своем портфеле могут похвастаться Кредит Урал Банк, банк «Россия» и банк «Санкт-Петербург» (она не превышает 0,15%). Наибольшее же значение данного показателя отмечается у группы Транскапиталбанка (порядка 9%). В среднем доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле у участников рейтинга по итогам прошедшего полугодия составила 2,03%, однако, так как ряд крупных банков не раскрыли данные по этому показателю, реальная цифра может отличаться.
Топ-10 банков с наименьшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле на 1 июля 2019 года

Место в рейтинге	Банк	Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле на 01.07.19, %	Объем просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов на 01.07.19, млн рублей	Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле на 01.01.19, %	Объем просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов на 01.01.19, млн рублей	Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле на 01.07.18, %	Объем просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов на 01.07.18, млн рублей
1	Кредит Урал Банк	0,04	2,44	2,1	114,8	1,59	75,02
2	«Россия»	0,08	10,81	н/д	н/д	н/д	н/д
3	Банк «Санкт-Петербург»	0,14	78,85	0,13	65, 79	0,12	63, 93
4	Челябинвестбанк	0,23	7, 45	0,31	7, 94	0,31	7, 94
5	Банк ДОМ.РФ	0,34	186,99	н/д	н/д	н/д	н/д
6	Запсибкомбанк	0,35	125,69	0,34	116,38	н/д	н/д
7	Челиндбанк	0,38	20,44	0,46	22, 02	0,45	19, 72
8	НС-Банк	0,39	3,75	н/д	н/д	н/д	н/д
8	РНКБ	0,39	245,81	0,34	29,99	0,71	42, 38
9	Райффайзенбанк	0,52	666,44	н/д	н/д	н/д	н/д
9	Энергобанк	0,52	6,78	0,82	9,84	н/д	н/д
10	Примсоцбанк	0,54	22,79	н/д	н/д	н/д	н/д

За шесть месяцев 2019 года банки-респонденты совокупно выдали 540 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,18 трлн рублей, что составляет более 93% от совокупных значений этих показателей в целом по отечественному банковскому сектору.
Лидерами и по объему, и по количеству выданных кредитов закономерно стали Сбербанк России и ВТБ. Третьим по объему предоставленных займов стал Росбанк Дом, а по количеству — Промсвязьбанк. Также в топ-5 по данным критериям вошел банк «Открытие».
Средний процент одобрения поданных заявок в банках-участниках составил 46,1% (по итогам второго полугодия 2018 года данный показатель находился на уровне 67%). В текущих условиях снижения спроса со стороны населения на ипотеку такая тенденция является вполне ожидаемой.
Топ-20 банков по объему ипотечных кредитов, предоставленных в первом полугодии 2019 года

Место в рейтинге	Банк	Объем ипотечных кредитов, предоставленных в первом полугодии 2019 г., млрд рублей
1	Сбербанк России	562, 68
2	ВТБ	303, 37
3	Росбанк Дом	36, 39
4	«Открытие»	32, 18
5	Промсвязьбанк	29, 22
6	Райффайзенбанк	27, 27
7	Альфа-Банк	25, 27
8	Банк ДОМ.РФ	24, 46
9	Абсолют Банк	23, 11
10	ЮниКредит Банк	14, 16
11	Банк «Санкт-Петербург»	13, 21
12	«Возрождение»	12, 84
13	Совкомбанк	12, 83
14	Банк «Уралсиб»	11, 48
15	Московский Кредитный Банк	5, 85
16	Связь-Банк	5, 70
17	Группа Транскапиталбанка	5, 43
	в том числе Транскапиталбанк	4, 89
	в том числе Инвестторгбанк	0,54
18	«Ак Барс»	5, 37
19	Запсибкомбанк	4, 68
20	«Центр-Инвест»	4, 64

Топ-20 банков по количеству ипотечных кредитов, предоставленных в первом полугодии 2019 года

Место в рейтинге	Банк	Количество ипотечных кредитов, предоставленных в первом полугодии 2019 г., тыс. шт.
1	Сбербанк России	291, 41
2	ВТБ	123, 86
3	Промсвязьбанк	13, 47
4	Росбанк Дом	12, 95
5	«Открытие»	12, 69
6	Банк ДОМ.РФ	10, 98
7	Совкомбанк	9. 06
8	Абсолют Банк	8, 89
9	Райффайзенбанк	7, 35
10	Альфа-Банк	5, 85
11	Банк «Санкт-Петербург»	5, 71
12	Банк «Уралсиб»	5, 11
13	ЮниКредит Банк	5, 03
14	«Возрождение»	4, 39
15	«Ак Барс»	2, 85
16	«Центр-Инвест»	2, 59
17	Группа Транскапиталбанка	2, 48
18	в том числе Транскапиталбанк	2,08
	в том числе Инвестторгбанк	0,4
	Связь-Банк	2,40
19	Запсибкомбанк	2, 11
20	РНКБ	1, 78

Динамику развития рынка продолжают задавать сделки с вторичным жильем: на них приходится более 65% всех выдач, несмотря на более высокую среднюю ставку (10,47% годовых) по сравнению с кредитами на покупку «первички» (9,99% годовых). Учитывая, что во втором полугодии аналитики прогнозируют рост цен на жилье в связи с введением эскроу, следует ожидать, что доля сделок с «вторичкой» к концу года увеличится.

При этом лидируют в общем объеме выдач сделки с квартирами, а вот количество договоров рефинансирования, традиционно занимавшего вторую строчку по популярности, в прошедшем полугодии резко снизилось.

Согласно данным опроса, в число наиболее популярных застройщиков входят ГК «Пик», ГК «ЛСР», ГК «Самолет-Девелопмент», ГК «Сиэтл Сити» и ГК «А 101».
Несмотря на неоднократное ужесточение Банком России регуляторных требований к ипотечным займам с первым взносом менее 20%, на них по-прежнему приходится преимущественная часть всех выдач. При этом наиболее привлекательные ставки отмечаются по кредитам со взносом до 10%, что объясняется тем, что в эту категорию попадают специальные партнерские предложения банков с застройщиками, по которым последние часто субсидируют ставки за свой счет.

Самыми распространенными от рейтинга к рейтингу продолжают оставаться займы на срок от 15 до 20 лет, для которых характерны наиболее выгодные ставки.

Наибольшая доля выдач присуща Центральному, Приволжскому и Северо-Западному федеральным округам, а самые низкие ставки в первом полугодии отмечались по кредитам, выданным в Северо-Кавказском и Дальневосточном ФО.

Как и по результатам предыдущего рейтинга, лидируют по значению средней суммы ипотечного займа Дальневосточный и Приволжский федеральные округа. В большинстве других регионов средняя сумма колеблется на уровне менее 2 млн рублей (по результатам предыдущего рейтинга этот показатель находился на уровне 2,8 млн рублей). Однако в целом по стране мы отмечаем увеличение средней суммы кредита: за год она выросла с 2,07 млн до 2,19 млн рублей.

«Сегодня в линейке ипотечных продуктов практически каждого банка, развивающего данное направление, встречается «Ипотека по двум документам». Несмотря на это, согласно предоставленным данным, более 96% всех выдач в первом полугодии происходило с подтверждением дохода. Одна из причин — для получения «упрощенной» ипотеки требуется довольно крупный первоначальный взнос — 30—40% от стоимости приобретаемого жилья. В то же время большинство кредитных организаций самостоятельно запрашивают сведения о доходе клиентов через ПФР, в связи с чем необходимость оформления справки 2-НДФЛ отпадает. При этом такие кредиты попадают в категорию «полного пакета документов», чем объясняется их высокая доля», — добавляет ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.

Рейтинг составлен 13 сентября 2019 года.

2019

Куда деть деньги в 2019 году

На фоне санкций и колебаний нефтяных цен вложения в рублевые активы рискованны. В качестве альтернативы все больше инвесторов рассматривают сбережения в долларах. Правы ли они?